地產基建行情近期無憂

　　程偉、尤眾元

　　地產基建相關個股近期走出獨立行情,我所于2月8日發布《基建行情的起因與最佳投資時機》,3月2日發布《無畏黑鐵時代,地產投資正當時》,兩文中的觀點被市場走勢完美驗證。與之相比,在其他金融機構已有的研究中,大部分觀點認為地產和基建未來只能淪為公共事業股,估值要向最低的銀行、供水、供電等行業看齊,甚至因為地產調控的原因,地產估值必須比基建、銀行等傳統行業更低。九方金融研究所是少數提出:因為穩增長是當前政策制定者首先關注的重點,在消費和進出口增速下行且政府難以短期拉動的情況下,拉動投資保增長的方法大概率會受到政策制定者的青睞,投資中的基建投資和房地產投資會成為重點,地產和基建行業公司股價會因此受益,短期來看,二者可能出現明顯超額受益,并且彈性較大,不會因為淪為公共事業類股票,成為市場的棄子。市場的走勢驗證了我們的觀點。

　　自2020年起,地產被歸類為“三傻”行業之一,甚至是“三傻”銀保地中最“傻”的那個行業?；?自2012年起,因為經濟結構轉型,一直被認為是遭到遺棄的傳統行業,市場對這兩個行業一直不予以關注。但是,地產近3周漲勢驚人,劉副總理喊話后,地產指數從低位反彈超過20%,基建相關的建筑裝飾、建筑材料等行業從去年下半年就走出與市場完全不同的獨立上漲走勢。當前,市場關心這種行情是否會持續,如何預判行情的結束時間點,兩個行業中還有哪些機會,針對這些問題,本文對之前的觀點進行回溯和對當前新的形勢進行跟進。

　　本文針對當前形勢再做出三個猜測:

　　地產基建的趨勢性上漲行情在6月底之前仍然延續。本輪地產基建上漲的核心因素是當前經濟處于下行階段,政策制定者需要拉動投資進而對沖經濟下行壓力。短期來看,除了經濟自身周期原因,海外戰爭和疫情沖擊都對經濟增長產生了壓力,最新的經濟數據盡管增強了我們對于成功穩增長的信心,但是,諸多高頻數據顯示中國經濟下行壓力仍存,當前最可靠的拉動經濟的方式就是地產與基建,因此,短期內相關行業的利好政策會被不斷釋放。房地產方面,限購限貸的逐步取消,房貸利率不斷下行等政策會刺激地產消費?；ǚ矫?專項債以及其他方式籌集的資金開始不斷投入,基建相關指標會不斷改善。短期疫情盡管會沖擊到房屋建造和基建項目完工,但是因為穩增長的目標,年內最終建成的項目應該不會減少。因此,地產基建行情的把握性較高。只有經濟真正企穩,相關行情才可能結束,短期來看,我們研究所的諸多經濟預測模型猜測經濟可能于3季度企穩,因此2季度結束之前,行情結束的可能性不大,政策只有進一步放松而不是從緊。

　　地產的向上空間可能略高于基建。基建去年年底便開始啟動,地產于去年全年處于下行趨勢,這是因為諸多地產公司出現流動性危機,造成全板塊快速下行。因此,從估值角度考慮,地產估值低于基建,向上空間更大。另外,基建因為項目有限,尤其是利潤率可以接受的項目非常有限,對于經濟的拉動持續性不足。地產與之不同,疫情后,全世界范圍內房地產價格都出現了快速上漲,中國是少數房價穩定的國家。2021年,中國相關監管層運用諸多調控手段,成功穩住了房價,短期來看,即使房價出現小幅的上漲,也會被視為可以接受的范圍,中國房地產行業當前處于政策調節空間較大的時間段,壓力較小。因此,房地產政策制定當局可以從容地讓房價小幅上漲,拉動銷售,進而刺激房地產投資,房地產行業相關個股在近期走勢強勢,便是對這種預期的反映。最后,房地產行業與地方政府稅收綁定力度較高,賣地收入和其他地產相關稅收是地方政府的重要收入來源,近期地方政府的財政壓力較大,地產相關利好釋放的動力極大。

　　民營地產不會出現大規模破產,決策層救市方案逐步浮現。民營地產商在恒大違約之后,預售款的使用受到監管層更嚴格的監管,金融機構基本不釋放新增貸款,甚至部分金融機構出現抽貸現象,居民因為擔心爛尾樓,買房意愿大幅下降,因此民營地產迎來歷史性的行業至暗時刻,即使是2008年的金融危機都沒有到達如此可怕的境地。不少金融機構,尤其是以券商為代表的金融機構,以及部分地產從業人員認為民營地產可能出現大規模的破產,整個行業未來基本成為國企和央企的天下,甚至有陰謀論者可笑地認為政策制定者有意識地打壓民營地產,這些觀點在近期被市場走勢和行業事件證偽。市場走勢在前文已述,從行業事件看,近期決策層完全意識到民營地產對于經濟的重要意義,拯救民營地產的手段已經大致呈現,在銷售端,近期地方政府在限購限貸等方面予以寬松,貨幣政策上,盡管5年期LPR沒有下調,但是房貸利率下行速度加快;在企業融資端,除了優質地產商如龍湖、旭輝和碧桂園等拿到并購貸款,發出債券或者票據等融資工具外,部分次優質但是高成長的民營地產通過銀行背書的方式,開始嘗試發行美元債,有傳言新城控股可能成功發行一張利率合適且規模較大的美元債,如果成功,極有可能提振市場信心。對于出險企業,監管層幫助地產公司與金融機構協商,指導金融機構盡可能同意展期,龍光集團、融創中國等企業在債券、非標展期中,監管層扮演了重要角色,通過協商,盡可能讓金融機構理解地產公司的難處,為地產公司求得喘息得機會。龍光集團的債務已經成功被展期,融創債務還未最終落地,但是當前情況已經較為樂觀,并且融創與中國信達在監管層的幫助下,有可能達成土地交易,以平價出售部分土地,獲得大量流動性。綜上,盡管民營地產即將迎來債務到期高峰,但是政策層已經對各企業進行劃分,有針對性地提供幫助,預計未來相關企業經營會逐步回暖,行業中民營成分破產論已經快被全面證偽。

　　綜上,我們認為基建地產行情于2022年上半年持續,基建走勢持續性略低于地產,民營地產不會出現全行業破產,部分優質民營地產商會出現投資機會。我們的經濟模型顯示M1拐點已經到來,預測房地產投資于3季度企穩,屆時中國經濟也會隨之企穩,因此,在經濟企穩之前,穩增長政策于上半年會持續釋放,地產基建行情會持續,新經濟相關個股可能于老經濟企穩后,再次釋放活力。

　　免責聲明:本報告由程偉(登記編號:A0740618080004)和尤眾元(登記編號:A0740121050030)進行編輯整理,本公司對報告內容(含公開信息)的準確性、完整性、及時性、有效性和適用性等不做任何陳述和保證。本公司已力求報告內容客觀、公正,但報告中的觀點、結論和建議僅反映撰寫者在報告發出當日的設想、見解和分析方法應僅供參考。同時,本公司可發布其他與本報告所載資料不一致及結論有所不同的報告。本報告中的信息或意見不構成交易品種的買賣指令或買賣出價,投資者應自主進行投資決策,據此做出的任何投資決策與本公司或作者無關,自行承擔風險,本公司和作者不因此承擔任何法律責任。